L’immobilier est un secteur d’investissement très prisé, et pour cause : il offre des rendements attractifs et une certaine stabilité sur le long terme. Parmi les différentes solutions pour investir dans la pierre, les fonds d’investissement en immobilier se distinguent par leur accessibilité et leur diversité. Cet article vous propose de découvrir les caractéristiques, avantages et risques de ces produits financiers qui séduisent de plus en plus d’investisseurs.
Qu’est-ce qu’un fonds d’investissement en immobilier ?
Un fonds d’investissement en immobilier est une structure financière qui a pour objet la gestion collective d’un portefeuille de biens immobiliers. Le but étant de dégager des revenus locatifs et/ou des plus-values à la revente, qui seront ensuite redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes ou de gains en capital. Il existe plusieurs types de fonds immobiliers, dont les deux principaux sont les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) et les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).
Les OPCI : un placement souple et diversifié
Les OPCI sont des structures régulées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui investissent au moins 60% de leur actif en immobilier (bureaux, commerces, logements, hôtels, etc.), et le reste en valeurs mobilières et liquidités. Cette composition hybride permet une diversification des sources de rendement et une certaine souplesse dans la gestion du portefeuille. Les OPCI sont généralement ouverts aux investisseurs particuliers via des OPCI grand public, qui peuvent être souscrits au travers de contrats d’assurance-vie ou de comptes-titres.
Les avantages des OPCI résident notamment dans leur faible ticket d’entrée (à partir de quelques centaines d’euros), leur liquidité (rachat possible à tout moment) et leur potentiel de performance (rendement moyen autour de 4% en 2019). Cependant, comme tout placement financier, les OPCI présentent également des risques : volatilité du marché immobilier, risque de défaut des locataires, frais de gestion élevés…
Les SCPI : un investissement indirect en immobilier
Les SCPI sont des sociétés civiles qui ont pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Contrairement aux OPCI, elles sont entièrement investies en immobilier et ne comportent pas de poche financière. Les SCPI peuvent se spécialiser sur différents segments du marché (bureaux, commerces, logements…) et/ou sur différentes zones géographiques. Elles offrent ainsi une large palette d’options pour les investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille.
Les atouts des SCPI résident principalement dans leur rendement (en moyenne 4,4% en 2019), leur stabilité (moindre sensibilité aux fluctuations des marchés financiers) et leur simplicité de gestion (aucun souci de gestion locative pour l’investisseur). En revanche, les SCPI présentent quelques inconvénients : ticket d’entrée plus élevé que les OPCI (plusieurs milliers d’euros), liquidité moins importante (rachat parfois difficile) et frais de gestion également élevés.
Comment choisir entre OPCI et SCPI ?
Le choix entre un OPCI et une SCPI dépendra principalement de vos objectifs d’investissement, de votre horizon de placement et de votre appétence pour le risque. Les OPCI conviendront davantage à ceux qui recherchent une solution d’épargne flexible et diversifiée, avec un potentiel de rendement intéressant mais une volatilité plus marquée. Les SCPI seront plutôt adaptées aux investisseurs privilégiant la sécurité et la régularité des revenus, au détriment de la liquidité.
Dans tous les cas, il est important de bien étudier les caractéristiques du fonds choisi (composition du portefeuille, historique des performances, qualité de la gestion…) et de ne pas hésiter à diversifier ses placements pour réduire les risques. N’oubliez pas non plus que l’investissement immobilier doit s’inscrire dans une stratégie patrimoniale globale, prenant en compte vos autres actifs (immobilier direct, actions, obligations…).
Conclusion
Les fonds d’investissement en immobilier, qu’il s’agisse des OPCI ou des SCPI, constituent une alternative intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans la pierre sans avoir à se soucier de la gestion locative et sans immobiliser une somme importante. Ces produits offrent de nombreux avantages, comme des rendements attractifs et une diversification du portefeuille, mais présentent également des risques liés aux marchés immobiliers et financiers. Il est donc essentiel de bien se renseigner avant de se lancer, et de prendre en compte ses objectifs, ses contraintes et son profil d’investisseur.